Uvažujete o nákupu nemovitosti v Rakousku? Společnost Rellox disponuje jedinečnou sítí partnerů, díky které může nabídnout širokou škálu rakouských nemovitostí v nejžádanějších lokalitách po celém Rakousku. K těm patří zejména alpská střediska v blízkosti ledovců. Mimo zimní sezónu se zde můžete věnovat vysokohorské turistice, jízdám na raftu i řadě dalších aktivit včetně golfu. V posledních letech totiž v blízkosti alpských středisek vyrůstají golfová hřiště.
Praktické odkazy
Co je obsahem stránky
Realitní prostředí v Rakousku
Asi nemusíme zdůrazňovat, že investice do nemovitosti je konzervativním způsobem investování, které s sebou přináší mnoho výhod. Jedná se o druh investice, na který si můžete tzv. „sáhnout“ a co víc, přináší Vám další benefity. Ať už ve formě vlastního užívání nemovitosti nebo ve formě finančního výnosu. Pokud si nemovitost vyberete správně, můžete těžit z růstu hodnoty nemovitosti v čase, z atraktivního výnosu z pronájmu a částečně v nemovitosti i pobývat a užívat si zde svou dovolenou. V případě nemovitosti v Rakousku neuděláte chybu – s výběrem vhodné nemovitosti přímo pro Vás Vám samozřejmě rádi pomůžeme.
Rakousko je dlouhodobě jeden z nejstabilnějších realitních trhů v Evropě. Realitní trh v rakouských Alpách je definován velkým zájmem ze strany zahraničních investorů (zejména z Německa, Beneluxu, Skandinávie, Švýcarska, ale také z České republiky) a legislativní situací v jednotlivých spolkových zemích, které de facto rozdělují alpský realitní trh na segment pro rezidenty (určený pro hlavní bydlení) a segment pro nerezidenty (určený pro vedlejší bydlení, volnočasové bydlení nebo na turistický pronájem).
Rakouští, holandští, němečtí atd. developeři tak začali cca od roku 2010 v Alpách intenzivně stavět tzv. aparthotelové komplexy, které odpovídaly nově upravovaným legislativním podmínkám a zároveň umožnily investorům koupit si ski apartmán s možností částečného vlastního užívání se zajištěním celkového servisu správy a dalšího pronájmu nemovitosti. V tomto tak Rakousko následovalo obdobný „lease-back“ systém z Francie a předběhlo alpské developery ve Švýcarsku a v Itálii.
Zároveň jsou ceny alpských nemovitostí v Rakousku v průměru stále nižší než obdobné nemovitosti ve švýcarských či francouzských Alpách a nabídka nových realitních projektů je výrazně širší než v italských horách. V neposlední řadě je zájem ze strany zahraničních investorů předpokladem pro dobrou likviditu nemovitosti.
Rakousko si je moc dobře vědomé toho, že turismus je důležitým zdrojem příjmů země. Proto se také velmi intenzivně investuje do výstavby nových lanovek, budují se další nové sjezdovky, starší lanovky se nahrazují moderními, modernizují se i systémy pro zasněžování, menší střediska se spojují ve velké lyžařské resorty atd. Lyžařská infrastruktura je zde jednou z nejlepších a nejvyspělejších na světě. A nejen to – Rakousko se stalo skvělou dvousezónní destinací. Nezapomíná se ani na nespočet letních aktivit, pro které se zde budují perfektní podmínky. To má samozřejmě svůj pozitivní dopad i na trh s realitami a především na segment nemovitostí pro další pronájem. Turisté sem přijíždějí v zimě i v létě a investorům se tak daří realizovat svůj příjem z pronájmu celoročně.
Mohlo by vás zajímat:
Market reporty
Způsob užívání nemovitosti v Rakousku
Výnosy z pronájmu – Systém pronájmu nemovitostí v Rakousku
Nabídka nemovitostí v Rakousku
Rakouský realitní trh tvoří široké spektrum rezidenčních nemovitostí na prodej, které jsou zajímavé pro české investory. Naše nabídka obsahuje zejména nové rezidenční projekty přímo od developerů, které zastupujeme v regionu střední a východní Evropy. Umíme pracovat ale také s tzv. resalovými nemovitostmi, tedy s nemovitostmi staršími, které už prodává 2., či další majitel. Mnohdy se jedná o prodej nemovitostí od našich klientů, kteří si danou nemovitost koupili v rámci naší spolupráce od developera a o několik let později „modernizují“ své portfolio nemovitostí a pořizují si nemovitost novější či větší/menší, zkrátka podle svých aktuálních potřeb.
Nabízíme nemovitosti v top střediscích v Alpách, ale také u jezer nebo v rakouských městech včetně Vídně. Jan Rejcha, majitel Relloxu, říká: „V roce 2004 jsme jako první představili českým klientům možnost koupě rakouských nemovitostí na českou fyzickou či právnickou osobu. Od té doby jsme prodali v Rakousku více než 1 000 nemovitostí. Jsme preferovaným realitním partnerem pro velké rakouské developery, ale také pro menší lokální a rodinné firmy, které realizují realitní projekt v zajímavé lokalitě v jejich domovském údolí. A toto někdy bývají ty nejzajímavější projekty.“ Přečtěte si naše reference a případové studie z prodeje nejen rakouských nemovitostí.
Ski nemovitosti v Alpách
Největší zájem je o oblíbená lyžařská střediska v Salcbursku, Tyrolsku a Štýrsku, kde kupující nalezne vhodnou kombinaci zajímavé nemovitosti a dobré nabídky zimních (a ideálně i letních) aktivit podle individuálních preferencí. Asi není překvapením, že poslední dobou je největší zájem o oblasti, kde je předpoklad dobrých sněhových a lyžařských podmínek, tzn. ledovce, vysoko položené oblasti nebo střediska s moderním systémem zasněžování.
Roli hraje také dobrá dostupnost z České republiky. Největší zájem je tak dlouhodobě o střediska jako je Zell am See/Kaprun, Schladming a další části Ski Amadé, Skicircus (Saalbach, Hinterglemm, Fieberbrunn, Leogang), Sölden, Zillertal, Hinterstoder, Stubai nebo Kitzbühel.
V těchto exkluzivních lokalitách jsou na prodej zejména apartmány. Nabídka samostatných domů / chaletů je omezená (zejména těch, které jsou přímo na sjezdovce), ale rádi vám nabídneme naše concierge realitní služby, v rámci kterých pro vás vyhledáme vhodné nemovitosti podle vašeho zadání (včetně off-market nemovitostí). Pro naše klienty vyhledáváme nemovitosti zejména blízko lyžařských oblastí, blízko lanovek nebo dokonce ski-in / ski-out nemovitosti s dostupností na lyžích z domu přímo na sjezdovku.
Měnící se legislativní podmínky v jednotlivých spolkových zemích, které různým způsobem limitují novou výstavbu, mají přímý vliv na nabídku nemovitostí v jednotlivých regionech v Alpách. Například Salcbursko zcela zásadně omezilo možnosti nové výstavby volnočasových apartmánů a chaletů, omezuje se i možnost výstavby klasických apartmánů na pronájem, což ve výsledku znamená, že v Salcbursku se doprodávají poslední nové jednotky, které jsou k tomuto účelu vhodné. Naprostá většina nových projektů v této oblasti, pomineme-li nemovitosti k hlavnímu bydlení, tvoří aparthotely k dalšímu turistickému pronájmu.
Přečtěte si: Je to apartmán nebo hotelový pokoj?
Nemovitosti u jezer
Zajímavou kategorii představují nemovitosti u rakouských jezer. Stále více lidí objevuje kouzlo Rakouska v létě a tráví zde svoji letní (ale také jarní, podzimní a zimní) dovolenou u jednoho z mnoha nádherných rakouských jezer – např. Mondsee, Wörthersee, Ossiachersee, Altaussee, Wolfgangsee, Hallstätter See atd.
V některých případech jsou tyto nemovitosti blízko k jezeru, ale také blízko do hor nebo dokonce k lanovce. V případě nemovitostí u jezer je opět nutné zmínit rakouskou legislativu, která upravuje způsoby užívání nemovitostí a která limituje podmínky pro užívání nemovitosti. Z pohledu českého investora je u jezer v jižní části Rakouska větší šance na nalezení nemovitosti bez podmínky dalšího pronájmu než v Alpách. Nicméně platí, že čím atraktivnější lokalita a čím blíže k jezeru, tím je nabídka nemovitostí s tímto statusem užívání omezenější.
Investiční nemovitosti
Do kategorie investičních nemovitostí můžeme zařadit takzvané aparthotelové nemovitosti, které generují výnosy z pronájmu, a které tvoří více než 90 % nabídky nemovitostí pro nerezidenty v rakouských Alpách. Kouzlem těchto aparthotelových projektů je jejich systémové nastavení správy dalšího pronájmu bez starostí pro vlastníka nemovitosti.
Výnosy z pronájmu se většinou pohybují v rozmezí 3 až 7 % po odpočtu provozních nákladů před zdaněním. Upozorňujeme, že každý prodávající uplatňuje při výpočtu výnosů z pronájmu mírně odlišnou metodiku kalkulace, například z jakého základu se tyto procentuální výnosy počítají. Samozřejmě našim klientům rádi pomůžeme při finální selekci vhodného investičního projektu a při celkové kalkulaci návratnosti investice.
Aparthotely zároveň představují nejrychleji rostoucí typ turistického ubytování v Rakousku na úkor klasických hotelů všech kategorií (od ubytoven až po pětihvězdičkové hotely). Pozn.: Aparthotelové komplexy se většinou staví na úrovni 4* nebo 4*S. Přečtěte si více o výnosových nemovitostech v Rakousku.
Jan Rejcha říká: „Rellox disponuje unikátním portfoliem nových rezidenčních a aparthotelových projektů v Rakousku – zejména v top lyžařských střediscích. Za dvacet let působnosti na rakouském realitním trhu jsme si vybudovali pozici, kdy jsme se stali pro alpské developery preferovaným realitním partnerem nejen na úrovni střední a východní Evropy, ale v celoevropském měřítku. V mnoha rakouských alpských projektech jsme byli nejúspěšnějším prodejcem z celé Evropy.“ Naše reference a případové studie.
Pro větší či specializované české investory jsou zajímavé také komerční nemovitosti v Alpách – hotely a penziony na prodej. V tomto případě je většina kvalitních nabídek pouze na bázi „off-market“ příležitostí, ale rádi vám nabídneme naše realitní „concierge služby“ při vyhledávání a realizaci investice. Ve většině případů se takovéto transakce realizují formou převodu podílu (share deal), což je jiný proces než převod vlastnictví nemovitosti (asset deal). Ale i u asset transakcí jsou procesy odlišné od prodeje rezidenčních nemovitostí a je nutné mít na zřeteli také provozní, zaměstnanecké a další specifické souvislosti. Rellox je schopen nabídnout investorům komplexní balíček služeb a síť kontaktů v Rakousku při investici do komerčních nemovitostí.
Nemovitosti ve městech
Rakouský realitní trh není jen o nemovitostech v Alpách či u jezer. Rellox nabízí na prodej také nemovitosti ve větších rakouských městech – zejména ve Vídni, ale také v dalších městech jako je Graz, Salzburg, Villach, Innsbruck a v dalších městech.
Ve většině případů nabízíme nemovitosti přímo od prodávajícího, respektive přímo od developera. Privátním investorům nabízíme byty na prodej v centrech měst či v investičně zajímavých městských částech pro bydlení či další pronájem. Institucionálním investorům nabízíme možnost investovat do projektů nájemního bydlení v rakouských městech. Pro aktuální nabídku investičních příležitostí v rakouských městech nás kontaktujte.
Investiční prostředí
Pokud hovoříme o investičních příležitostech v rakouských Alpách, tak doporučujeme zvažovat následující kritéria při výběru vhodné nemovitosti, která by buď byla vhodná z pohledu zhodnocení v čase, nebo by přinášela zajímavý výnos z pronájmu, nebo (ideálně) spojovala obě tyto složky návratnosti dohromady:
Kvalitní nastavení projektu je podstatné pro to, aby byla nemovitost schopna nabídnout svým obyvatelům standard a služby odpovídající požadavkům trhu. V tomto bodě doporučujeme budoucím vlastníkům nemovitosti uvažovat s výhledem cca 10 let. V dnešní době je pro pobyty v Alpách víceméně standardem, aby měl uživatel nemovitosti přístup k většímu či menšímu wellness zázemí. Někomu stačí sauna, někdo potřebuje bazén. V případě aparthotelových projektů je ve většině případů nastavený provozovatel / operátor, který se stará o celý projekt právě z pohledu „hotelových“ služeb včetně zajištění obsazenosti a provozu recepce, wellness a dalších hotelových služeb. Volba kvalitního projektu, který bude schopen dobře fungovat co nejdelší dobu ve stávajícím stavu, a volba operátora / provozovatele, který bude schopen tuto funkčnost zajistit, je naprosto zásadní při investici v rakouských Alpách. Nejste si jisti volbou vhodné nemovitosti a vhodného provozovatele? Rádi se s vámi podělíme o naše zkušenosti.
Rozvoj infrastruktury v podobě výstavby nových lanovek a sjezdovek je samozřejmě také v Rakousku velké politikum. Ale je evidentní snaha jednotlivých lyžařských středisek se spojovat nejen infrastrukturou, ale také obchodně a marketingově. A pokud se občas podaří vybudovat novou lanovku /sjezdovku a připojit tak novou oblast do stávajícího lyžařského střediska (zvláště pokud má toto stávající středisko dobré renomé), tak to může být výhodná investiční příležitost. Ceny nemovitostí v nově připojených oblastech mají většinou tendenci se „dotahovat“ k vyšším cenám ve starších a prestižnějších centrech daného střediska. Příkladem může být středisko Saalbach Hinterglemm, které k sobě „připojilo“ nejdříve Leogang a následně Fieberbrunn.
Celoroční destinace. Rakousko dlouhodobě podporuje rozvoj letního příjezdového turismu. Z mnoha alpských středisek se tak stávají duální turistické oblastí, které mají dobře fungující turistickou infrastrukturu v zimě i v létě (některá téměř celoročně). Toto má poměrně velký vliv na příjmy z dalšího pronájmu pro vlastníky nemovitostí, ale také na celkovou atraktivitu Rakouska jako cílové destinace pro realitní investory. Zimní sezóna se bude stávat luxusnější a dražší záležitostí (tj. generovat vyšší ceny pobytů) a letní alpská sezóna bude více orientována na širší masy a konkurovat přímořským destinacím (tj. generovat vyšší obsazenost).
Lokalita je vždy a všude u realitní investice zásadní – toto asi nemusíme 3x zdůrazňovat. V kontextu alpských nemovitostí jsou touto lokalitou míněné zejména následující parametry lokality: kvalita a prestiž alpského střediska, sněhové a lyžařské podmínky (ať to je, či bude, jakkoliv, tak v tento moment si většinu nemovitostí v Alpách kupují aktivní lyžaři), kvalita infrastruktury a služeb a vzdálenost nemovitosti k hlavním cílovým bodům v oblasti, např.: sjezdovka, lanovka, centrum, jezero apod. Specifickou kategorií jsou tzv. ski-in / ski out nemovitosti, tedy nemovitosti, které jsou dostupné na lyžích směrem ze sjezdovky domů, nebo z domova na sjezdovku – abychom dodrželi význam zkráceného anglického ekvivalentu. Skupinu ski-in / ski-out nemovitostí tvoří většinou luxusní nemovitosti a je jich velmi málo na prodej (včetně off-market nemovitostí) – nové se stavějí jen zřídka a ty starší většinou nikdo nechce prodat. Ale i tak se občas něco výhodného na prodej přímo na sjezdovce najde…
Výnosy z pronájmu jsou u rakouských nemovitostí v Alpách nastaveny operátorem / provozovatelem u každého projektu jinak (více o různých systémech pronájmů v rakouských Alpách). Celkovou výnosnost ovlivňuje také případný rozsah vlastního užívání. Obecně lze konstatovat, že výnosy z pronájmu u rakouských alpských projektů, kde je nastavený systémový režim turistického pronájmu operátorem celého objektu, se pohybují v rozmezí od cca 3 % p.a. do cca 7 % p.a. po odpočtu provozních nákladů před zdaněním. U každého projektu je ovšem v této výnosové kalkulaci nutné jít do detailu. Každý operátor poskytuje kalkulace v jiné metodice, tedy například procentuální výnosy se vztahují k odlišnému základu vstupní investice – někdo procentuální výnosy počítá z kupní ceny nemovitosti, někdo do základu zahrnuje i cenu vybavení, někdo základ stanovuje jako celkovou vstupní investici včetně jednorázových převodových daní a poplatků. Rellox v této věci musí postupovat striktně podle pokynů prodávajícího, se kterým má uzavřenou smlouvu. Rádi Vám konkrétní výnosové kalkulace vysvětlíme ke každému projektu zvlášť. Podstatné je také zmínit, že u číselných výnosů uvažujeme pouze výnosy z pronájmu. Do výnosů nezahrnujeme výši případného nárůstu ceny nemovitosti. Rádi vám doporučíme vhodné oblasti pro zhodnocení investice, na konkrétní výši zhodnocení ovšem nespekulujeme.
Volba operátora / provozovatele, který se stará o výtěžnost nemovitosti a o celkový servis s dalším pronájmem, je zcela zásadní nejen pro realizaci výnosů z dalšího pronájmu, ale také pro případné zhodnocení nemovitosti v čase. Pokud by v celém projektu byl nastavený nedostatečně fungující operátor, který není schopen zajistit dobrou obsazenost a výnosnost, tak se tento fakt jistě odrazí také na hodnotě nemovitosti při případném dalším prodeji. Většinu operátorů v Rakousku známe, máme s nimi zkušenosti a jsme schopni vám doporučit dlouhodobě dobře fungující operátory. Rádi se s vámi o naše zkušenosti podělíme.
Koupě nové nemovitosti fyzickou osobou ¹
- Převodové nadnáklady při koupi nemovitosti²: Cca 7 – 8 %
- Průměrné roční výnosy z pronájmu³: Cca 3 – 8 %
- Zdanění příjmu z pronájmu4: V případě právnických osob je v Rakousku jednotná 25 % daň. V případě fyzických osob se uplatňuje systém progresivního zdanění.
- Zdanění výnosu z prodeje nemovitosti4: 30 %
- Zamezení dvojího zdanění4: Ano
- Market report: 2023, 2022
Pozn.:
¹ Tento přehled investičních parametrů nepředstavuje konečnou a závaznou nabídku. Uvedená tabulka je zjednodušeným přehledem základních investičních parametrů v případě koupě jedné rezidenční nemovitosti jednou fyzickou osobou. Investiční podmínky se liší v případě koupě nemovitosti právnickou osobou nebo více fyzickými osobami. Pro přesné parametry investice je nutné uvažovat konkrétní situaci investora a konkrétní nemovitost. Uvedené údaje v investiční tabulce se snažíme udržovat aktuální, ale mohou se v čase měnit a jsou tak pouze orientační, resp. k finálnímu potvrzení pro konkrétní specifikaci transakce.
² Jedná se o obvyklou a přibližnou výši převodových nadnákladů, které nese strana kupující. Jejich přesná výše se může lišit v závislosti na konkrétních podmínkách transakce. Uvedené nadnáklady nezahrnují realitní provizi. Společnost Rellox ve většině případů u nových developerských projektů realitní provizi kupující straně neúčtuje. Pokud Rellox musí provizi kupujícímu účtovat, bude o tomto kupující předem informován. Přesná výše převodových nadnákladů vám bude Relloxem upřesněna ke konkrétní nemovitosti a transakci.
³ Průměrné roční výnosy z pronájmu jsou uváděny jako obvyklé výnosy z pronájmu (po odpočtu provozních nákladů před zdaněním) v dané zemi / oblasti a slouží pouze pro základní orientaci v cílovém investičním prostředí. V některých případech, zejména u aparthotelových investičních nemovitostí, je možné zájemcům předložit výnosové kalkulace ke konkrétní nemovitosti, respektive jednotce. Upozorňujeme, že různí prodávající používají různé metodiky výnosové kalkulace.
4 Uvedené daňové informace jsou pouze informativní. Bližší informace Vám rádi poskytneme na vyžádání.
Proč investovat v Rakousku
PLUS
- Výnosy až cca 7 % p.a. u turistických nemovitostí.
- Velký výběr investičních nemovitostí s nastaveným systémem správy a dalšího pronájmu v Alpách.
- Nižší ceny realit v rakouských Alpách (oproti Švýcarsku a Francii).
- Stabilní realitní trh, stabilní ekonomické a politické prostředí.
- Diverzifikace investičního rizika – investujete do jiné měny a do jiné země.
- Dobrá dopravní dostupnost z ČR.
- Možnost (částečné) vratky DPH z kupní ceny nemovitosti u investičních nemovitostí.
- Dobrá likvidita.
- Dvousezónní oblasti v Alpách a rostoucí letní turismus.
- Lepší lyžařské a sněhové podmínky než v ČR.
MINUS
- Dlouhodobý trend omezení nové výstavby v alpských spolkových zemích pro nerezidentní investory.
- Komplikovaná a měnící se legislativa ohledně podmínek užívání nemovitosti v jednotlivých spolkových zemích.
- Progresivní zdanění příjmu u fyzických osob.
Náš názor
„Rakousko je dlouhodobě jednou z nejoblíbenějších zahraničních destinací pro české realitní investory. Nahrává tomu nejen blízkost ČR, ale především i kvalita služeb jednotlivých středisek a resortů, které jsou poskytovány nejen v zimním, ale i v letním období. Rakousko je typickou dvousezónní destinací, což je pro investory samozřejmě velmi důležité.
Lyžování, sněhové podmínky a služby lyžařských středisek jsou na lepší úrovní než v ČR, to netřeba zdůrazňovat. Již nyní panují obavy, zda nebude v budoucnosti sněhu ubývat – pravděpodobně ano, ale v Rakousku později než v ČR. Stane se lyžování drahým sportem pro vyšší třídu? Pravděpodobně ano, ale současně s tím porostou i ceny ubytování a výnosy vlastníků nemovitostí.
Navíc jak jsem již zmínila, Rakousko otevírá svou náruč turistům nikoliv pouze v zimě, ale i na jaře a v létě. Pro turisty je připraveno mnoho možností, jak zde strávit příjemnou dovolenou – ať už horskými túrami, jízdou na kole nebo koupáním v některém z průzračných jezer. Zvolit si můžete i adrenalinovější sporty jako je paragliding, rafting, lezení po skalách atd. V neposlední řadě se také velmi pamatuje na Vaše děti, pro které je zde připraveno mnoho speciálních hřišť přímo na horních stanicích lanovek, zážitkových bazénů a stezek přímo v horách. V tom je Rakousko právě úžasné – zábavu zde najdou všichni bez ohledu na věk a na roční období. To je samozřejmě obrovskou devizou právě pro investory, kteří si mohou zajistit příjem z pronájmu téměř po celý rok.“
Ing. Olga Muchová, Sales Manager DACH
