Většina nemovitostí v Rakousku v atraktivních turistických střediscích je určena k dalšímu turistickému pronájmu. Jedná se v podstatě o aparthotely – každý z apartmánů vlastní jiný vlastník, ale všechny apartmány jsou svěřeny jedné agentuře, která zabezpečuje jejich další pronájem turistům. Pro vlastníka je tak velkou výhodou zajištěný systém správy a pronájmu – vlastník je bez starostí a navíc získává atraktivní příjem z pronájmu.
Způsob pronájmu
Způsob pronájmu nemovitostí je z velké míry závislý na legislativě jednotlivých spolkových zemí, které tuto záležitost upravují. Proto se můžete setkat u různých projektů s různými podmínkami pronájmu a vlastního užívání. Není to jen „výmysl“ konkrétních provozovatelů, jak se mnozí domnívají.
Samozřejmě i provozovatel má na nastavení podmínek pronájmu velký vliv, musí se ale pohybovat v mezích platné legislativy. V některých částech Rakouska je dokonce pobyt ve vlastním apartmánu zakázán, aby se nejednalo o tzv. skryté volnočasové užívání. V tomto případě si i vlastníci musí za svůj pobyt v apartmánu platit – je k nim přistupováno jako ke standardním stálým hostům. Mají své výhody – většinou v podobě slevy na ubytování, navíc se jich ve valné většině netýká odvod části DPH z kupní ceny nemovitosti za vlastní užívání, jelikož do apartmánu jezdí jako standardní hosté. V tomto případě je zpravidla jako systém pronájmu aplikován tzv. rental pool (viz dále v textu), což znamená, že i v době svého pobytu vlastník apartmánu zůstává jeho součástí – tzn., že jím zaplacená cena za vlastní ubytování se mu v konečném důsledku v podobě příjmu z pronájmu vrací buď celá nebo zčásti oklikou zpět. Není tedy rozumné takové projekty rovnou zatratit se slovy „za pobyt ve vlastním si přece nebudu platit“. Leckdy je tento systém pro vlastníka ve skutečnosti výhodnější než „vlastní pobyt zdarma“.
Výnosy z pronájmu
V Rakousku existuje poměrně mnoho různých systémů pro výpočet výnosů z pronájmů, dělení nákladů apod. Pokud situaci zjednodušíme, můžeme si představit dva základní systémy, které jsou s pronájmem spojeny.
První systém tvoří tzv. rental pool. Jedná se v podstatě o to, že všechny příjmy i náklady se počítají vždy v rámci celého resortu a zisk se následně rozdělí mezi jednotlivé vlastníky podle předem určeného klíče (většinou podle velikosti vlastněné jednotky, nebo podle výše vstupní investice).
Druhým systémem je vyúčtování výnosů a nákladů na konkrétní jednotku, která je ve vlastnictví konkrétního majitele. Velmi častou otázkou zájemců o koupi nemovitosti je, který ze zmíněných systémů je lepší. Odpověď je jednoduchá – žádný není lepší ani horší. Každý má své výhody i nevýhody, navíc není možné posuzovat výhodnost systému jen takto jednoduše. Vždy je třeba zajít do dalších souvislostí, které mnohdy vysvětlují, proč je použitý právě ten či onen systém.
„Zákulisních“ vazeb je mnoho – od možností vlastního užívání v souladu s legislativou, přes vliv na DPH, nastavení konkrétních provozovatelů atd. Zní to sice složitě, ale nemějte obavy, podrobné informace a vysvětlení těchto systémů ke konkrétním realitním projektům v Rakousku je standardní součástí námi poskytovaných služeb klientům.
