Po několika letech velmi dynamického růstu vstoupil chorvatský realitní trh do fáze ochlazení. Vyplývá to z nově zveřejněných údajů Chorvatské daňové správy, podle nichž bylo v roce 2025 uskutečněno 117 359 realitních transakcí, což představuje o 17 829 obchodů méně než v roce 2024. Meziročně tak počet prodaných nemovitostí klesl přibližně o 13,2 %. Přesto se ale průměrné ceny rezidenčních nemovitostí dál zvýšily – přibližně o 10–13 % za posledních 12 měsíců.
Pokles se dotkl prakticky všech hlavních segmentů trhu – bytů, rodinných domů, stavebních i zemědělských pozemků. Ve většině kategorií byl zaznamenán dvouciferný meziroční pokles, což potvrzuje, že po letech mimořádně silné aktivity trh postupně přechází do vyrovnanějšího období.
Záhřeb zůstává největším trhem, i zde ale počet obchodů klesá
Nejaktivnějším realitním trhem v Chorvatsku zůstává hlavní město Záhřeb. Ani jemu se však zpomalení nevyhnulo.
V roce 2025 zde bylo realizováno 16 565 prodejů nemovitostí, zatímco o rok dříve to bylo 18 524 transakcí. Jedná se o meziroční pokles o 10,6 %.
Podobný vývoj zaznamenala také Záhřebská župa, kde počet obchodů klesl z 9 825 na 8 586, tedy přibližně o 12,6 %.
Nejvýraznější pokles zaznamenalo jadranské pobřeží
Výraznější ochlazení trhu je patrné především v přímořských regionech, které dlouhodobě patří k nejžádanějším lokalitám domácích i zahraničních kupujících.
Největší propad zaznamenala Přímořsko-gorskokotarská župa, kde počet transakcí klesl téměř o 32 % – z 14 574 na 9 937 obchodů.
Výrazný pokles evidují také další tradičně silné regiony:
- Splitsko-dalmatská župa: pokles o 23,5 % (z 10 961 na 8 387 transakcí),
- Istrijská župa: pokles o 16,5 % (z 11 741 na 9 804 transakcí).
Výjimkou je Zadarská župa, která jako jedna z mála vykázala růst. Počet realitních transakcí zde meziročně vzrostl přibližně o 10 % na 8 558 obchodů.
Vnitrozemí bylo stabilnější
Ve vnitrozemských regionech nebyl pokles tak výrazný. Nejlépe si vedla Osijecko-baranjská župa, kde počet transakcí vzrostl o 10,5 %, ze 7 748 na 8 558.
Ostatní slavonské regiony, například Vukovarsko-sremská, Požežsko-slavonská nebo Brodsko-posávská župa, zaznamenaly pouze mírnější poklesy. Také menší župy, jako Međimurje nebo Licko-senjská župa, vykázaly snížení počtu obchodů převážně v rozmezí 8 až 15 %.
Klesal zájem o byty, domy i pozemky
Zpomalení trhu se promítlo do všech hlavních kategorií nemovitostí.
Nejvíce obchodů se tradičně uskutečnilo u bytů a apartmánů, přesto i zde došlo k výraznému poklesu. Počet transakcí se snížil z 27 191 na 23 561, což představuje meziroční pokles o 13 %.
Ještě výraznější propad zaznamenaly rodinné domy, jejichž prodej klesl o 20 % – z 4 054 na 3 226 transakcí.
Pokračoval také pokles zájmu o pozemky:
- prodej zemědělských pozemků se snížil o 12,6 %,
- prodej stavebních pozemků klesl o více než 14 %, z 25 257 na 21 622 transakcí.
Nižší aktivita byla patrná i u dalších typů nemovitostí. Prodej garáží meziročně poklesl o 18,3 %, parkovacích stání dokonce o 34 % a komerčních nemovitostí o 21,3 %.
Zahraniční kupci zůstávají důležitou součástí trhu
Přestože celkový počet transakcí klesl, zájem zahraničních kupujících o chorvatské nemovitosti zůstává stabilní a nadále představuje významnou oporu trhu.
Nejvíce nemovitostí pořídili Slovinci, kteří v roce 2025 uskutečnili 2 569 nákupů.
Na druhém místě skončili Němci s 1 963 transakcemi, následovali Rakušané s 870 nákupy.
Kupující z České republiky realizovali přibližně polovinu počtu obchodů oproti Rakousku, zatímco zájemci z Bosny a Hercegoviny koupili během roku 462 nemovitostí.
Trh vstupuje do nové fáze
Aktuální statistiky naznačují, že chorvatský realitní trh po několika letech mimořádně silného růstu vstupuje do období postupné stabilizace.
Především v pobřežních oblastech se projevuje kombinace vyšších cen nemovitostí, zvýšených úrokových sazeb i celkově opatrnějšího chování kupujících. Výsledkem je nižší počet realizovaných obchodů, nikoliv však dramatický propad zájmu.
Naopak pokračující poptávka ze strany zahraničních investorů pomáhá udržovat aktivitu zejména v nejatraktivnějších přímořských lokalitách.
Pro kupující může být současná situace zajímavá. Trh již není tak dynamický jako v předchozích letech, což znamená více času na výběr vhodné nemovitosti, větší prostor pro vyjednávání a v některých regionech také stabilnější cenový vývoj. Z dlouhodobého pohledu tak může být právě současné období vhodnou příležitostí pro investory, kteří hledají kvalitní nemovitost v Chorvatsku s investičním potenciálem i možností vlastního využití.
