Koupě nemovitosti ve Španělsku

• Platné pasy zástupců právnické osoby.
• N.I.E. (identifikační číslo cizince) zástupců: nezbytné v den, kdy jsou podepisovány smlouvy. Doporučujeme vám o něj zažádat, jakmile zaplatíte zálohu na nemovitost.
• Daňové identifikační číslo společnosti nebo doprovodná dokumentace, řádně přeložená a orazítkovaná.
• Španělský bankovní účet: nutný pro bezhotovostní platby daně z nemovitosti (I.B.I.), vody, elektřiny a dalších účtů.
• Poskytnutí důkazu o platbách uskutečněných v souvislosti s nákupem nemovitosti: nezbytné v den, kdy jsou podepisovány veřejné listiny. Také se požaduje poskytnutí podrobností o bankovním účtu používaném pro provádění všech bankovních převodů.
• Daňový zástupce: nezbytný pro podepsání veřejných listin a zaplacení daně.
• Překladatelské služby a správa listin.

Společnost Rellox vám poskytne maximální pomoc při zajištění požadovaných dokumentů.

Dokumenty, které musí podepsat kupující

Před podepsáním veřejných listin se jako součást nákupu nemovitosti běžně podepisují dva neveřejné dokumenty: smlouva o rezervaci nebo záloze a kupní smlouva. Zákon považuje kupní smlouvu za absolutně platný způsob uskutečnění obchodu, kdy jsou obě strany právně vázány dodržovat celý její obsah, pokud tento neporušuje zákon.

Proto strany nesmějí odmítnout dodržovat smlouvu jen proto, že jim její dohodnuté podmínky nevyhovují. Společnost Rellox zajišťuje pro své klienty standardní překlady smluvních dokumentů, ale z právního hlediska je třeba mít na paměti, že tyto překlady jsou pouze informativní. Podle španělského práva má vždy přednost text ve španělštině.

Smlouva o rezervaci nebo záloze

Před kupní smlouvou je obvykle podepisován dokument zvaný „smlouva o rezervaci nebo záloze“ a jako potvrzení rezervace je předávána peněžní částka. Zálohy jsou většinou (zejména u nových nemovitostí) ve formě „stažitelné zálohy“, neboť kupujícímu umožňují odstoupit od koupě, ale s tím, že pokud tak kupující učiní, propadne předaná peněžní částka. Obdobně platí, že pokud od obchodu odstoupí prodávající, musí vrátit dvojnásobek rezervační zálohy.

Je obvyklé, že současně s podepsáním smlouvy o záloze se podepíše odhad ceny zařízení, bílého zboží a dalšího příslušenství vybraného pro nemovitost. Doporučujeme, aby kupující ve Španělsku a před návratem do své domovské země také požádal o číslo N.I.E. (identifikační číslo cizince) a dal si ověřit své pasy. Pokud je požadováno také vojenské povolení, musí kupující též poskytnout překlad ověřených pasů a výpisů z rejstříku trestů všech držitelů.

Kupní smlouva

Podepsání kupní smlouvy představuje formální souhlas obou stran; kupující sjednává, že převede částky v dohodnuté době a dohodnutým způsobem, a prodávající sjednává, že nemovitost postaví (v případě nemovitostí ve výstavbě) a předá podle dohodnutých podmínek a v dohodnutém časovém harmonogramu. Smlouva může být podepsána oboustranně ve Španělsku, nebo, jak je to obvyklé v případě zahraničních kupujících, může být zaslána doporučenou poštou do země kupujícího, aby ji tam kupující podepsal a vrátil k podpisu prodávajícímu.

V případě nemovitostí „na klíč“ je nutné, aby kupující podepsal smlouvu před návratem do své země, zejména pokud žije mimo Evropskou unii. Dokumenty podepisované jak kupujícím, tak prodávajícím standardně zahrnují: 2 výtisky kupní smlouvy, soubory plánů a seznamy příslušenství.

Platební metody a termíny předání sjednané v kupní smlouvě mezi kupujícím a prodávajícím

V případě starší nemovitosti je termín předání sjednán dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. V případě nové nemovitosti jsou nutné nejméně dva týdny na zařízení a uklizení nemovitosti a na zřízení přípojek pro elektřinu a vodu.

Je třeba vzít na vědomí, že klíče nebudou kupujícímu předány nebo veřejné listiny nebudou podepsány, dokud nebudou zaplaceny veškeré částky za nemovitost, stavební práce a příslušenství.

Veřejná listina o prodeji

Ačkoli neveřejná smlouva – kupní smlouva – je plně platná, je nutná veřejná listina, aby bylo možné zaregistrovat nemovitost v katastru nemovitostí a případně zažádat v bance o hypotéku. Veřejná listina nahrazuje neveřejnou smlouvu v několika ohledech:

• Nevyvratitelnost: legalizuje prodej, neboť je svědecky potvrzen třetí stranou – notářem.
• Právní zajištění: práce notáře znamená právní zajištění, vzhledem k různým ověřováním: požaduje informace z katastru nemovitostí (prosté sdělení) o tom, kdo je vlastník, zda je na nemovitost uvaleno embargo nebo zda je zatížena jinými břemeny; jakmile je veřejná listina podepsána, je automaticky zaslána faxem na katastr nemovitostí; kontroluje, zda jsou řádně zaplaceny společné náklady na nemovitost; a požaduje informace od katastrálního úřadu na základě nejnovějšího formuláře pro daň z nemovitosti (I.B.I.).
• Odborné poradenství: notáři jsou veřejnými právními profesionály a jejich funkce je spojená s poskytováním odborného právního poradenství. Dále jsou nestranní a musejí poskytovat pomoc těm, kteří ji nejvíce potřebují.

Notář požádá kupujícího o následující dokumenty a obrátí se na něj s následujícími požadavky: originální platný pas, N.I.E. (identifikační číslo cizince), vojenské povolení (pokud je nutné), doklad o veškerých uskutečněných platbách, překladatel (pokud kupující nerozumí španělsky) a jmenovaný daňový zástupce.

Náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku

Obecné náklady

Komu musí kupující zaplatit?

• prodávajícímu: cenu nemovitosti a DPH (v případě nové nemovitosti) na příslušný bankovní účet. Obecná daňová sazba DPH je ve Španělsku 21%, avšak pro prodej nově postavených nemovitostí, které jsou poprvé převáděny, je tato daňová sazba snížena na 10 % z prodejní ceny. Tato částka bude uvedena při podpisu dokumentu o záloze a/nebo smlouvy. Klient může koupit jednu nemovitost a maximálně 2 parkovací plochy při sazbě 10 %, pokud koupí třetí, činí daňová sazba 21 %. Pokud klient koupí pouze parkovací plochy nebo obchodní provozy, je výše DPH též stanovena na 21 %. Mějte prosím na zřeteli také účty za připojení vody a elektřiny v případě nových nemovitostí. V závislosti na tom, kde se nemovitost nachází, je platba provedena zástupci prodávajícího při předání klíčů nebo je účtována přímo z bankovního účtu kupujícího.
• notáři: liší se podle hodnoty nemovitosti a předem stanovených poplatků; toto platí jak pro kupní smlouvu, tak hypotéku, pokud je relevantní. Kupující musí plně zaplatit notářské poplatky. Ty jsou výslovně uvedeny v kupní smlouvě.
• realitnímu zástupci: cenu jejich služeb, pokud byli zástupci najati.
• daňovému úřadu: španělské kolkovné (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) podle místního krajského úřadu, jehož hodnota se pohybuje v rozmezí od 1 do 1,5 % kupní ceny a je uvedena na listinách. Pokud je požadována hypotéka, bude třeba zaplatit 1 až 1,5 % z celkové výše hypotéky.
• katastru nemovitostí: poplatky za registraci práv na nemovitost a hypotéky, je-li relevantní. Výše registračních poplatků se stanovuje nařízením a liší se v závislosti na hodnotě nemovitosti.
• právní poplatky: (zpravidla) je běžnou praxí, že právní firmy ve Španělsku zabývající se nemovitostmi si účtují 1 až 1,5 % z ceny zaplacené za nemovitost. Avšak neexistuje žádné pevné pravidlo, v tomto ohledu mohou být rozdíly a závisí to na konkrétní politice každé právní firmy. Objednání služeb právní firmy ve Španělsku není nezbytné. Doporučujeme však projednat každou jednotlivou transakci a její podmínky s realitním zástupcem společnosti Rellox.

Právní firmy ve Španělsku obvykle zajišťují kompletní právní servis, dokud nejsou prodejní listiny skutečně zaregistrovány v katastru nemovitostí. Obvyklá doba zpracování je přibližně 1 až 2 měsíce.

Každoroční výdaje

Jakmile jste si koupili svou nemovitost, musíte vzít na zřetel následující každoroční výdaje:

Daň z nemovitosti (I.B.I.): jedná se o místní daň účtovanou místním úřadem v obci, kde se vaše nemovitost nachází. Vypočítává se na základě hodnoty, kterou místní úřad nemovitost ocení (odhadovaná cena), přičemž každý místní úřad používá svůj vlastní koeficient.

Termín pro zaplacení se též liší město od města, ale výzva k zaplacení se obvykle zasílá na adresu nemovitosti. Doporučuje se zřídit si na svém bankovním účtu trvalý příkaz pro platbu této daně, čímž se zajistí její včasné zaplacení, takže se vyhnete případným úrokům z prodlení. Tuto daň platí majitel nemovitosti vždy 1. ledna.

Daň z příjmu v případě osob z jiných zemí: tuto daň musejí platit osoby z jiných zemí, které vlastní městskou nemovitost ve Španělsku. Přiznávaný zdanitelný základ se vypočítává na základě procentní sazby z odhadované ceny nemovitosti (uvádí se ve formuláři pro daň z nemovitosti). Toto procento je:

• obecně stanovené ve výši 2%
• v případě nemovitostí, jejichž odhadovaná cena byla upravena po 1. lednu 1994, činí 1,1 %.

Výsledná částka pokrývá celý kalendářní rok. Tudíž pokud jste nemovitost nevlastnili celý rok, musí být částka vypočítána proporcionálně podle počtu dnů, kdy jste byl/a majitelem.

Z výsledné částky je splatná daňová sazba ve výši 24,75 %. Datem uskutečnění daňového plnění v souvislosti s touto daní je 31. prosinec každého roku a přiznání k této dani (pomocí formuláře 210) musí být podáno kdykoli během následujícího roku. Přiznání musí být podáno finančnímu a celnímu úřadu podle místa, kde se nemovitost nachází.

Konkrétní příklad:

Odhadovaná cena: 54.000,-. Pro náš příklad předpokládejme, že od 1. ledna 1994 je odhadovaná cena přezkoumávána. Nemovitost byla koupena 30. září 2012.

K 31. prosinci 2012 by uskutečnitelné daňové plnění bylo:

Zdanitelný základ: 54.000,- * 1,1 % (92 děleno 365 dnů) = 149,72
Splatná částka: 24,75 % * 149,72 = 37,05 eur kdykoli během roku 2012.

Tímto způsobem musí být tato daň vypočítávána každý rok, kdy vlastníte nemovitost.

– společné poplatky: pokud je nemovitost součástí projektu se společenstvím vlastníků, musí být periodicky placen příslušný poplatek (měsíčně, čtvrtletně, půlročně, ročně atd.). Nejpohodlnějším způsobem je zřídit si trvalý příkaz na španělském bankovním účtu.

Účty za vodu a elektřinu: potřebujete bankovní účet pro zřízení trvalých příkazů pro platby účtů za energie: pokud účty platit nebudete, rozvodné společnosti nemovitost rychle odstřihnou od dodávek.

Více informací naleznete na stránce Daně a poplatky ve Španělsku.

Předání klíčů

Klíče předá kupujícímu zástupce prodávající strany. V případě nové nemovitosti obdrží kupující také výtisk uživatelské příručky pro nemovitost, jak vyžaduje zákon.