Koupě nemovitosti v Německu není pro zahraniční investory nijak složitá. Nemovitost zde mohou koupit jak fyzické, tak právnické osoby. Proces koupě nemovitosti si je v mnohém podobný s koupí nemovitosti v České republice, některé odlišnosti ale přece jen existují.
Nejzásadnější rozdíl spočívá v tom, že podpis kupní smlouvy se obligatorně koná v přítomnosti obou stran před notářem (zastoupení na základě plné moci je samozřejmě možné). Notář tedy ověřuje kupní smlouvu, což je předpoklad pro zápis změny vlastnického práva v německém katastru nemovitostí, přitom je však povinen vystupovat neutrálně a ze zákona také garantuje právní správnost kupní smlouvy a celé transakce.
Důležitou informací je, že pokud neovládáte němčinu dostatečně dobře na to, abyste porozuměli výkladu notáře, musí Vás doprovodit soudní tlumočník.
Kupující hradí zákonem předepsané a místně obvyklé daně a poplatky. Jednorázové převodové náklady, splatné kupujícím jsou následující:
- Realitní provize – německé zákony nepředepisují dolní nebo horní hranici provize, stanovují však, že kupující nesmí platit vyšší provizi než prodávající. Toto nařízení vede v praxi často k modelu, že každá strana hradí stejnou zprostředkovatelskou provizi. Většinou ve výši cca 3 % + DPH.
- Náklady na notáře, které zahrnují i poplatek za převod nemovitosti – cca 2 % + DPH z kupní ceny nemovitosti.
- Daň z nabytí nemovitosti – tato daň se v každé spolkové zemi liší – nejnižší sazba platí v Sasku a v Bavorsku (3,5 %), naopak nejvyšší sazba je zavedena v Severním Porýní-Vestfálsku (6,5 %)
Daňové zatížení
Na každého, kdo v Německu vlastní nemovitost, ale nemá v této zemi trvalý pobyt, se vztahuje omezená daňová povinnost. Dani podléhá pouze příjem získaný v Německu. Z daní lze odepsat nemovitý majetek, úrok a administrativní náklady. Slevy na dani jsou každý rok upravovány. Platí pravidlo, že odepsat lze částku ve výši přibližně dvou procent z pořizovacích nákladů na nemovitost obývanou vlastníkem. Pokud však máte v Německu trvalý pobyt, musíte podat přiznání k dani z příjmů u německých daňových úřadů. V závislosti na výši vašeho příjmu bude daň z příjmu představovat 25 až 42 procent z vašeho zdanitelného příjmu.
V souladu se zákonem o daních z příjmů je rezident ČR povinen přiznat ke zdanění v ČR své celosvětové příjmy. Toto umožňuje i smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Spolkovou republikou Německo. Smlouva stanoví způsob vyloučení dvojího zdanění jako prostý zápočet.
V souladu s §38f odst. 3) lze příjmy snížit o výdaje dle českého zákona, tedy lze postupovat dle §9 odst. 4 (paušální výdaje 30 %, maximálně však 600 tis. Kč), nebo podle §24 (skutečné doložené výdaje včetně např. odpisů majetku).
Pozn.: Uvedené daňové informace nepředstavují závaznou nabídku a mohou se měnit bez upozornění. Vzhledem k tomu, že okolnosti jednotlivých případů se mohou velmi lišit, je vhodné využít služeb daňového poradce. Pro klienty firmy Rellox rádi zprostředkujeme kontakt s doporučeným daňovým poradcem v ČR a v Německu.
» Nabídka nemovitostí na prodej v Německu
